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物業管理行業競爭格局及發展驅動因素、市場規模、發展前景

伴隨中國城市化進程的加快和房地產開發行業的迅速發展，物業管理服務作為提高居民生活品質和城市建設的重要載體，呈現出朝氣蓬勃的發展態勢，物業管理行業近幾年迎來高速擴張發展階段。中國物業管理行業分散且競爭激烈。為擴大在管建筑面積，實現規模經濟，鞏固市場地位，大型物業管理公司通過內生增長及收購方式積極加快擴張步伐。此后，市場繼續變得更加集中。

一方面，目前物業管理公司對所轄物業統一管理，除了自身從事的專業服務外，由保安公司、消防公司、綠化公司、保潔公司等專業化公司提供專門服務已逐步成為一種趨勢，物業管理公司將這些服務整合，有利于提高物業管理效率。另一方面，在管理手段上趨向信息化和智能化，通過“互聯網+物業”融合線上資源，對各項設施進行云端管理，加強業主、社區、商圈的聯系度，為進一步打造智慧社區、構建社區電商平臺等奠定基礎，從而提升服務品質和效率，滿足客戶需求。

資料來源：普華有策

1、競爭格局

現階段物業管理行業企業分為三類集群：第一類，開發商下屬物業，資金較為雄厚，管理本身開發的樓盤為主，參加其他物業項目招投標；第二類，獨立物業公司，這類物業公司數量眾多，絕大多數是中小企業，物業五大行是他們構成，通過招投標獲取項目。中小物業企業資金緊張，管理水平參差不齊；第三類，政府或國有企業投資的物業公司，為政府或投資企業提供物業服務，也參與政府辦公樓、公立醫院、法院、圖書館等物業項目和管理老舊小區等。而且物業投資門檻低，啟動資金要求不高，因而中小企業眾多，競爭異常激烈。在物業管理服務行業分布中，行業內競爭情況較激烈，而在競爭激烈的市場體系中從事物業管理服務行業多為國內企業。隨著業主（客戶）的生活質量以及對居住環境的要求日益提高，并且現階段移動互聯、大數據時代的到來更是更迭了社會大環境。隨著物業管理服務行業的競爭愈加激烈，就要綜合提高社會信息的搜集能力，通過提高管理面積的規模效應和品牌影響力來促進企業在行業中的競爭地位。

2、行業發展驅動因素

（1）有利因素

1）相關政策支持

我國對物業管理行業出臺了一系列鼓勵產業發展的有力政策，2003 年國務院、發改委以及住建部等部委發布了《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》，為規范物業管理行業提供了法律框架，行業發展逐漸規范。2014年 5月 4日，住房與城鄉建設部辦公廳印發了《智慧社區建設指南（試行）》指出：“智慧社區是通過綜合運用現代科學技術，整合區域人、地、物、情、事、組織和房屋等信息，統籌公共管理、公共服務和商業服務等資源，以智慧社區綜合信息服務平臺為支撐，依托適度領先的基礎設施建設，提升社區治理和小區管理現代化，促進公共服務和便民利民服務智能化的一種社區管理和服務的創新模式，也是實現新型城鎮化發展目標和社區服務體系建設目標的重要舉措之一。”2021 年國家發布《“十四五”規劃綱要》，提出加快生活性服務業品質化發展；提高城市治理水平，推動資源、管理、服務向街道社區下沉，提高城鄉社區精細化、精準化服務能力；推動智慧社區建設等。

2）城鎮化水平提升

城鎮化水平提升及城鎮人均可支配收入增加，刺激商品房的供應．根據國家統計局的資料，中國商品房的合同銷售總建筑面積由 2017 年的約 17 億平方米增加至 2021 年的約 18 億平方米，復合年增長率約為 1.5%，而新開建商品房的總建筑面積由 2017 年的約 18 億平方米增加至2021 年的約 20 億平方米，復合年增長率約為 2.7%。2022年，商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。雖然2022年有所下降，但房地產市場的不斷擴大仍為物業管理行業的發展提供了良好的機遇。

（2）不利因素

1）勞動力成本上升，行業利潤率受壓縮

物業管理的傳統業務屬于勞動密集型服務，人力成本占企業總成本一半以上。技術含量低，員工流失率高，缺乏嚴格的準入、培訓和考核機制。隨著近年勞動力成本不斷上升，行業的利潤空間被進一步壓縮。

2）競爭激烈，行業整合趨勢明顯

目前全國物業行業正處于加速轉型發展階段，通過并購、聯盟等方式是物業服務行業擴大管理規模，增加服務客戶數量最有效的途徑，有利于發揮規模效應，推動行業快速發展。同時資本市場改革和完善為行業的整合提供了新的融資渠道，尤其是新三板的擴容、地方股權交易中心的建立，促進物業管理行業形成了快速發展的新格局。

3、行業基本風險特征

（1）行業風險

物業管理行業所依賴的盈利模式與實體經濟、下游行業發展密切相關，同時又與其它公共等服務領域的發展聯系緊密。近年來，隨著宏觀經濟和生活品質的不斷增長，下游客戶對物業管理服務的內容與品質需求也呈現不斷增長態勢，行業發展與宏觀經濟狀況呈現一定的相關性。因此，如果宏觀經濟出現波動，經濟增長減速，將帶動物業服務內容與品質的需求出現一定的波動，將會影響整個物業管理服務行業的發展，進而影響行業內企業的業務發展和經營狀況。

（2）市場競爭加劇風險

近年來我國物業管理服務行業市場發展迅猛，但行業規范及精細化運作還需要不斷完善。物業公司應深刻理解客戶需求，以市場化和需求化為導向，以快速應對業主新需求和提供高質量的服務為目標，依托公司運營管理團隊以及與業主直接接觸的物業服務人員，不斷發掘客戶的需求以便及時應對，較強的物業服務內容及服務質量是公司保持持續競爭力的關鍵要素之一。因此，如果經營者不能夠陸續提高企業業務拓展能力及客戶滿意度，將對企業的經營產生一定影響。

（3）政策變化風險

由于物業管理服務行業直接關系到金融、交通、健康等相關行業，而這些行業與民生緊密相關。因此，政府會持續加強對物業公司的監管和立法，不斷制定與完善相應的國家標準與行業標準，將對物業公司的經營環境帶來一定的影響。如果行業內公司在業務管理上不能與監管導向一致，不能持續擁有現有業務資質，或開展新業務時不能取得必要的業務資質，將會對其業務拓展產生不利影響。

4、行業壁壘

物業管理行業存在的主要壁壘包括品牌壁壘、管理壁壘、專業化壁壘等方面。

（1）品牌壁壘

隨著人們生活水平的提高，人們對物業管理服務的質量也提出了更高的要求。對于相同的專業物業服務，業主往往會優先選擇具有品牌優勢的物業管理服務企業。較長經營年限的沉淀和優良的同業口碑是一個知名企業所必不可少的要求，它使得相關企業比較容易獲得業主的認可，但構成了新進入者在短期內難以逾越的壁壘。

（2）管理壁壘

物業管理服務涵蓋眾多設備維保、高效的人員調度、復雜的業主關系維護等多環節，需要較強的企業管理、服務管理、運營管理、信息管理、人員管理等方面的能力，專業的物業管理團隊以及一段時間積累的管理經驗構成了物業管理企業的核心競爭力。物業管理的深度和廣度都在進一步延展，不同類型的物業以及業主對物業服務的需求亦不同，需要提供針對性的綜合物業服務，新進入者難以快速形成一套反應迅速、高效運轉的管理體系。隨著行業發展，管理壁壘成為制約競爭者進入行業的一大原因。

（3）專業化壁壘

現代物業管理行業，正在向專業化轉型，不同物業服務企業提供的專業服務不同，如行業細分有商業寫字樓物業、住宅小區物業、辦公寫字樓物業、醫院后勤物業等，能夠提供不同的專業化服務是物業服務行業壁壘之一。

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目錄

第1章 中國物業管理行業概念界定及行業發展環境剖析

1.1 物業管理行業的概念界定及統計口徑說明

1.1.1 物業管理行業的定義

1.1.2 物業管理的形式分類

1.1.3 物業管理所屬的國民經濟分類及研究范圍

1.1.4 本報告數據來源及統計口徑說明

1.2 物業管理行業政策環境

1.2.1 物業管理行業管理體制及監管機構介紹

（1）監管機構

（2）管理體制

1.2.2 物業管理相關標準

1.2.3 物業管理行業發展國家性政策匯總及重點政策解讀

（1）政策匯總

（2）重點政策解讀

1.2.4 物業管理行業發展區域性政策匯總解讀

1.2.5 政策環境對行業影響

1.3 物業管理行業技術環境分析

1.3.1 物業管理信息化及智能化現狀

1.3.2 新興技術對物業管理的影響

1.3.3 物業管理相關專利的申請及公開情況

（1）申請專利數量

（2）公開專利數量

（3）熱門申請人

（4）專利申請區域

1.3.4 物業管理技術趨勢

（1）數據化

（2）智慧社區化

（3）人本化

1.3.5 技術環境對行業的影響分析

1.4 物業管理行業社會環境分析

1.4.1 行業經濟環境分析

（1）國際宏觀經濟環境分析

（2）國內宏觀經濟環境分析

（3）經濟環境對行業影響分析

1.4.2 行業社會環境分析

（1）城鎮化的發展

（2）流動人口及結構變化

（3）人才引進白熱化

（4）社會環境對行業影響分析

1.4.3 中國物業管理滿意度現狀

1.4.4 社會環境對行業發展的影響分析

（1）有利因素

（2）不利因素

第2章 國際物業管理行業發展經驗借鑒

2.1 美國物業管理行業發展分析

2.1.1 美國物業管理概況

2.1.2 美國物業管理的特點

（1）專業化管理

（2）服務周到

（3）職業化體系完備

2.1.3 中美物業管理的比較

（1）關于業主委員會的性質

（2）關于業主物業費拖欠問題

（3）關于物業管理公司的服務

2.1.4 美國物業管理的可借鑒之處

（1）推行多樣化物業服務模式

（2）搭建公共服務平臺

（3）加快引入物業保險

2.2 英國物業管理行業發展分析

2.2.1 英國物業管理概況

2.2.2 英國物業管理的特點

（1）物業管理行業由行業協會負責協調

（2）物業管理行業高度市場化

2.2.3 中英物業管理的比較

2.2.4 英國物業管理的可借鑒之處

（1）政府對物業管理活動中的干預和監督不可缺少

（2）加大對物業管理從業人員的培訓，是提高物業管理服務水平的根本途徑

2.3 日本物業管理行業發展分析

2.3.1 日本物業管理概況

2.3.2 日本物業管理的特點

（1）超前管理意識

（2）高度重視清潔工作

（3）重視各類人員的培訓

2.3.3 中日物業管理的比較

2.3.4 日本物業管理的可借鑒之處

（1）重視消防安全和殘疾人設施

（2）充分考慮環保節約

（3）運用先進的技術和管理理念

2.4 新加坡物業管理行業發展分析

2.4.1 新加坡物業管理概況

2.4.2 新加坡物業管理的特點

2.4.3 中新物業管理的比較

2.4.4 新加坡物業管理的可借鑒之處

（1）堅持人本主義，重視鄰里和睦

（2）以高樓綠地為目標，注重物業環境的建設與管理

（3）國家重視，從業人員素質高

（4）管理的智能化水平高，服務維修及時

第3章 中國物業管理行業發展現狀分析

3.1 中國物業管理發展概況

3.1.1 行業發展歷程

3.1.2 行業發展整體特征

（1）市場高度分散但行業集中度逐步提升

（2）區域化明顯

（3）住宅物業是主要的管理業態

（4）多元化增值服務，成為企業營收重要支撐

3.2 物業管理行業參與者分析

3.2.1 物業管理行業企業從業人員分布

3.2.2 物業管理行業的從業人員構成分析

3.3 物業管理行業管理規模分析

3.3.1 物業管理行業的百強管理面積分析

3.3.2 物業管理行業的百強管理規模及市場份額

3.3.3 物業管理行業非住宅業務拓展

3.4 物業管理行業經營效益分析

3.4.1 物業管理行業百強企業營業收入變化分析

3.4.2 物業管理行業百強企業營業收入組成分析

3.4.3 物業管理行業百強企業盈利分析

3.4.4 物業管理行業企業營業收入分析

3.5 物業管理行業服務質量分析

3.5.1 物業管理行業服務類型

（1）物業管理公共服務

（2）物業管理專項服務

（3）物業管理特約服務

3.5.2 物業管理服務質量分析

（1）專業化分工分析

（2）業主滿意度分析

3.6 物業管理收費方式的比較分析

3.6.1 物業管理費的構成

3.6.2 物業管理費的用途

3.6.3 物業管理收費方式的比較分析

（1）物業管理的兩種收費方式

（2）兩種收費方式的比較分析

3.6.4 物業管理費收取存在的問題及對策

（1）物業服務收費矛盾糾紛的原因

（2）物業服務收費矛盾解決的基本思路

（3）解決物管費困局的新思考

第4章 中國物業管理行業競爭結構分析

4.1 物業管理行業競爭格局分析

4.2 我國物業管理行業競爭結構分析

4.2.1 現有企業間的競爭分析

4.2.2 潛在進入者威脅分析

（1）房地產開發商

（2）物業管理的專業分承包商

（3）房地產中介代理公司

（4）酒店業

（5）渠道運營商

4.2.3 替代品威脅分析

4.2.4 對消費者議價能力分析

4.2.5 對供應商議價能力分析

4.2.6 物業管理行業競爭結構圖

4.3 物業管理行業競爭趨勢分析

4.3.1 物業管理企業經營并購加劇

4.3.2 物業管理企業專業服務細分化

4.3.3 物業管理內容創新化

（1）管理模式創新

（2）服務模式創新

4.3.4 物業管理企業競爭全球化

4.3.5 中國物業管理行業組織數字化

4.3.6 物業管理企業深入下沉市場

第5章 物業管理產業鏈及價值鏈分析

5.1 物業管理在房地產行業產業鏈中的地位

5.1.1 房地產行業產業鏈及價值鏈分析

5.1.2 物業管理與房地產開發關系分析

（1）物業管理是房地產開發的后端服務

（2）房地產分拆物業管理公司上市

5.1.3 物業管理與房地產開發方向分析

（1）物業管理“反哺”地產開發

（2）物業助推房地產企業擴大規模和覆蓋范圍

（3）物業結合租售，助力房企業拓展租賃業務

5.2 房地產開發建設情況分析

5.2.1 房地產供需現狀分析

（1）房地產需求的特點

（2）房地產供給的特點

（3）房地產竣銷比

5.2.2 房地產開發投資分析

5.2.3 房地產行業盈利空間分析

5.3 存量房交易市場分析

第6章 中國物業管理行業細分市場分析

6.1 住宅物業管理市場分析

6.1.1 政策背景下住宅投資情況分析

6.1.2 中國商品住宅的開發分析

（1）施工面積

（2）新開工面積

（3）竣工面積

6.1.3 住宅物業管理主要企業分析

6.1.4 住宅物業管理市場需求分析

6.2 商業物業管理市場分析

6.2.1 商服用房施工面積分析

6.2.2 商服用房新開工面積分析

6.2.3 商業物業管理主要企業分析

6.2.4 商業物業管理市場需求分析

6.3 其他物業管理市場分析

6.3.1 其他商品房物業市場分析

（1）其他物業行業投資分析

（2）其他物業開發建設分析

6.3.2 其他物業管理市場需求分析

6.3.3 其他物業管理類招標情況

第7章 中國重點城市物業管理市場分析

7.1 深圳物業管理行業發展分析

7.1.1 深圳物業管理行業發展規模

7.1.2 深圳物業管理現狀

7.1.3 深圳物業管理建筑面積現狀

7.1.4 深圳物業管理從業人員數量分析

7.1.5 深圳物業管理營業總收入分析

7.1.6 深圳物業管理的發展前景

（1）深圳市房地產開發投資分析

（2）深圳市物業管理新增需求預測

7.2 上海物業管理行業發展分析

7.2.1 上海物業管理行業發展規模

7.2.2 上海物業管理規模分析

7.2.3 上海物業管理市場價格分析

7.2.4 上海物業管理企業變化分析

7.2.5 上海物業管理業競爭狀況分析

7.2.6 上海物業管理的發展前景

（1）上海市房地產開發投資分析

（2）上海市物業管理市場需求現狀分析

（3）上海市新增物業管理需求預測

7.3 北京物業管理行業發展分析

7.3.1 北京物業管理行業發展規模

7.3.2 北京物業管理企業的資質結構

7.3.3 北京物業管理發展宏觀環境

7.3.4 北京物業管理行業投資吸引力分析

7.3.5 北京物業管理業主滿意度分析

7.3.6 北京物業管理業競爭狀況分析

7.3.7 北京物業管理的發展前景

7.4 廣州物業管理行業發展分析

7.4.1 廣州物業管理行業發展規模

7.4.2 廣州物業管理營業收入分析

7.4.3 廣州物業管理面積規模分析

7.4.4 廣州物業管理區域優勢分析

7.4.5 廣州物業管理業競爭狀況分析

7.4.6 廣州物業管理的競爭格局

第8章 中國物業管理行業代表性企業分析

8.1 物業管理行業競爭排名分析

8.1.1 物業管理服務規模競爭排名

8.1.2 物業管理服務質量競爭排名

8.1.3 物業管理服務滿意度排名

8.1.4 物業管理企業成長性排名

8.1.5 物業管理市場化運營排名

8.1.6 商業物業管理企業排名

8.2 物業管理企業標桿企業分析

8.2.1 A公司

（1）企業發展簡況分析

（2）企業主業及物業項目類型

（3）企業物業經營規模分析

（4）企業物業合作伙伴分析

（5）企業物業區域分布情況

（6）企業發展物業管理的優劣勢分析

8.2.2 B公司

（1）企業發展簡況分析

（2）企業主業及物業項目類型

（3）企業物業經營規模分析

（4）企業物業合作伙伴分析

（5）企業物業區域分布情況

（6）企業發展物業管理的優劣勢分析

8.2.3 C公司

（1）企業發展簡況分析

（2）企業主業及物業項目類型

（3）企業物業經營規模分析

（4）企業物業合作伙伴分析

（5）企業物業區域分布情況

（6）企業發展物業管理的優劣勢分析

8.2.4 D公司

（1）企業發展簡況分析

（2）企業主業及物業項目類型

（3）企業物業經營規模分析

（4）企業物業合作伙伴分析

（5）企業物業區域分布情況

（6）企業發展物業管理的優劣勢分析

8.2.5 E公司

（1）企業發展簡況分析

（2）企業主業及物業項目類型

（3）企業物業經營規模分析

（4）企業物業合作伙伴分析

（5）企業物業區域分布情況

（6）企業發展物業管理的優劣勢分析

8.2.6 其他

第9章 中國物業管理行業發展前景與發展策略

9.1 物業管理行業發展趨勢及市場前景預測

9.1.1 行業影響因素分析

（1）驅動因素分析

（2）制約因素分析

9.1.2 行業市場前景預測

9.1.3 行業發展趨勢預判

（1）專業化

（2）多元化

（3）定制化

（4）智能化

9.2 物業管理行業投資特性分析

9.2.1 物業管理行業進入/退出壁壘分析

（1）品牌壁壘

（2）資金壁壘

（3）管理壁壘

9.2.2 物業管理行業投資風險分析

（1）物業服務公司的風險來源

（2）風險產生的最主要原因

9.3 物業管理行業投資價值與投資機會

9.3.1 行業投資價值分析

9.3.2 行業投資機會分析

9.4 物業管理行業投資建議